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2019年广东省广州酒店式公寓调研报告

2019年广东省广州酒店式公寓调研报告

2019年广东省广州酒店式公寓调研报告_调查/报告_表格/模板_实用文档。广州·酒店式公寓调研报告 编制时间:2019年4月24日 编制部门:商业地产研究部 编制人员:刘 曼 目录 ? 调研综述……………………………………………………………………………… 3 ? 朱美拉   广州·酒店式公寓调研报告 编制时间:2019年4月24日 编制部门:商业地产研究部 编制人员:刘 曼 目录 ? 调研综述……………………………………………………………………………… 3 ? 朱美拉公寓……………………………………………………………………………5 ? 雅诗阁广州…………………………………………………………………………… 24 ? 马赛国际商务公寓…………………………………………………………………… 35 ? 合生广场…………………………………………………………………………… 49 ? 颐和四季公馆………………………………………………………………………… 70 ? 正豪万佳商务公寓…………………………………………………………………… 89 ? 达标国家商务公寓……………………………………………………………………103 ? 财富世纪广场………………………………………………………………………… 112 ? 调研小结…………………………………………………………………………… 119 2 调研综述 调研说明 ? 调研目的 ? 深入调查广州市酒店式公寓现状,了解广州市酒店式公寓发展趋势,为集团公寓标 准化提供参考依据。 ? 调研时间: ? 2019年4月9日——2019年4月24日。 ? 调研方式: ? ①网络资料收集、②实地资料采集、③访问相关人员。 ? 调研安排: 调研阶段 调研初期 调研中期 调研后期 调研方式 调研时间 阶段工作目的 网络资料收集 4月9日—4月20日 收集资料,确定调研项目名单,了解项目基 本资料,安排实地调研计划 实地资料采集 4月13日,4月16号 现场资料收集 访问相关人员 资料整理 4月24日 资料整理汇总,撰写调研报告 3 调研综述 项目概览 序号 项目名称 项目地址 租售信息 主力户型 属性 年限 1 朱美拉公寓 广州市天河区珠江新城 冼村路16号 售罄 一居室 68平米 三居 室 170平米 四居室 203平米 住宅属性 70年 2 雅诗阁广州 广东省广州市天河区天 河东路73号 出租 一房、两房到三房 只租不售 3 马赛国际公寓 天河黄埔大道潭村路平 云路177号 在售 单身工作间:45-77㎡ 商务公寓:74-90㎡ 商业属性 海珠区广州大道南与叠 4 合生广场 景路交汇处(海珠区政 府对面) 5 颐和四季公馆 天河区东莞庄路57号 在售 在售 单间43,46,53平米, 二居103平米 商业属性 一居30-50平米, 二居至五居90-188平 米 住宅属性 6 正佳万豪 天河路208号 少量尾货 58-150平米的一至三 房 商业属性 7 达镖国际中心 海珠区江南大道南362号 售罄 一居至二居40-66平方 米 商业属性 40年 50年 70年 40年 40年 8 财富世纪广场 广州市珠江新城海安路 13号 在售 一居68㎡-115㎡, 二居117㎡-127㎡ 商业属性 50年 4 朱美拉公寓 项 目 名 称 朱美拉公寓 项 目 位 置 广州市天河区珠江新城冼村路16号 开 发 商 高德置地 建筑指标 总户数:780 精装修 建筑面积:85943.13平方米; 占地面积:10480平方米 绿化率: 30 % ;容积率: 8.3;车位 450 主 力 户 型 一居室 68平米 ;三居室 170平米; 四居室 203平米 租 售 情 况 经营方式:出售; 销售状况:已售 价 格 信 息 均价 :33500元/㎡ 物业费:4.3元/㎡*月 开盘入住 开盘时间:2009年8月30,2019年11月22日 入住时间:B座已于2009年12月31日交楼;A座 及D座17层以下部分单位于2019年12月31日交 楼;C座及D座17层以上单位于2019年1月31日 项目概况 5 朱美拉公寓 区位图 地 面:东有冼村路,西有 华夏路,南有花城大道、临 江大道,北有金穗路、黄埔 大道 地 下:地铁3号线号线横贯东西,集运系统和 机场快巴可分别直达火车站、 飞机场。 6 朱美拉公寓 规划图 7 朱美拉公寓户型图 一居室 朱美拉公寓68.06㎡ 东向 一房一厅54㎡ 平方米 8 朱美拉公寓户型图 一居室 一房一厅70㎡ 平方米 一房一厅64㎡ 平方米 9 朱美拉公寓户型图 一居室 一房一厅65㎡ 平方米 10 朱美拉公寓户型图 —— 两居室 两房一厅 11 朱美拉公寓硬件分析 1 建筑外立面及出入口 2 1、建筑外立面石材为主,简约大气 2、主入口标示不是特别明显,此点有待 改进。 12 朱美拉公寓硬件分析 1 2 3 大堂 1、电梯间石 材地面水晶灯 吊顶,营造七 星级酒店奢华 感; 2、大堂装修 3、富有设计 感的墙面 13 朱美拉公寓硬件分析 通道 1 2 1、通道铺设地毯,营造酒店氛围; 2、房间号码牌 14 朱美拉公寓硬件分析 1 室内(一居室) 2 3 1、通透大窗景观,部分户型设有景观阳台; 2、卧室家私配套——大床及床垫 (租客可自购或接受业主提供)、床头柜 3、卧室家私配套——衣柜及写字台 15 朱美拉公寓硬件分析 1 室内(一居室) 2 1、客厅家私配套; 2、客厅附带46寸液晶彩电 16 朱美拉公寓硬件分析 1 室内(一居室) 2 1、独立中央空调系统; 2、帖卡式门锁。 17 朱美拉公寓硬件分析 1 室内(一居室) 2 1、2、厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣干衣一体洗衣机; 18 朱美拉公寓硬件分析 1 室内(一居室) 2 3 1、2、浴室配有高档洗具和卫具; 3、浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头, 并安装液晶电视机。 19 朱美拉公寓硬件分析 1 3 室内(两居室) 4 2 1、两居室客厅装修; 2、两居室主卧室; 3、两居室景观阳台; 4、两居室次卧室。 一居室与两居室除户型上差别外,装修及硬件配套无明显差异; 20 朱美拉公寓硬件分析 1 公共休息空间 2 1、2、楼层逢单层设有公共休息空间,空间 挑高两层,视野开阔,避免酒店式布置的压 抑感和沉闷感; 21 朱美拉公寓 房间大致设施及配套汇总 ?精致装修配及高档石材墙纸布置 ?客、餐厅及睡房家私配套 ?独立中央空调系统 ?浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头 ?浴室安装液晶电视机 ?厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣机等 ?客厅附带46寸液晶彩电 ?部分单位带有景观阳台 22 朱美拉公寓 项目品鉴 优点分析: 1、身处广州新中轴线,地理位置优越。项目是广州 少有的集写字楼、商业、酒店和住宅为一体的城市 综合体,未来发展潜力看好。 2、户型设计主流,实用,南向无遮挡,部分户型有 270°景 观视野。户型偏中小型,符合天河区商务 人士租用需求;亦有利于吸引投资性购买,风险较 小。 3、家电家私配套齐全,可拎包入住,方便出租。 4、经营模式创新,公寓出售后,业主表示单独出租 比较困难,由物业公司成立租赁小组,协助统一出 租,收取一定中介费用(租客出月租的一半,业主 出月租的四分之一)。此种模式的优点是帮助业主 更顺利的出租,缺点是租赁小组没有定价权,应对 租客不够灵活。 缺点分析: 1、项目的周边配套不完善,由于周围有多个工 地施工,造成周边环境比较混乱。 2、绿化率低,公共交通系统欠缺,出行不太方 便。 3、项目所在区域珠江新城人气不够旺盛,近期 出租不是很理想,长远来看潜力巨大。 4、项目用于出售,售罄后无法实行统一的物业 管理。 23 雅诗阁广州 项 目 名 称 雅诗阁广州 项 目 位 置 天河区天河东路73号B3栋 开雅发诗阁商 广雅州诗—阁中—国概况 建 筑 指 标 房间总数:208间(套) 层高:30层 标间面积:51㎡ 主力户型 豪华一房式公寓:64㎡ 26套 行政一房式公寓:69.71㎡ 62套 豪华行政一房式公寓: 74.84㎡ 58套 豪华两房式公寓: 107.114㎡ 52套 行政三房式公寓:150㎡ 10套 租 售 情 况 只租不售 价 格 信 息 均价 :53000元/㎡ 物业费:4.3元/㎡*月 开 盘 入 住 入住时间:2019年1月 概况 24 雅诗阁广州 区位图 25 雅诗阁广州 豪华一房式公寓(64 ㎡) 样板房效果 ? 客厅 ? 平面图 26 雅诗阁广州 行政一房式公寓(69-71 ㎡) 样板房效果 ? 客厅 ? 平面图 27 雅诗阁广州 豪华行政一房式公寓(74-84 ㎡) 样板房效果 ? 卧室 ? 平面图 28 雅诗阁广州 豪华两房式公寓(107-114 ㎡) 样板房效果 ? 客厅 ? 平面图 29 雅诗阁广州 行政三房式公寓(150 ㎡) 样板房效果 ? 卧室 ? 平面图 30 雅诗阁广州 厨房 ?配备齐全的厨房:冰箱、平面炉和抽油烟机、微波炉和烤箱、对流加热炉、洗碗机、 电气热水壶和咖啡机、玻璃器皿、陶器、餐具和其他用具 31 雅诗阁广州 Facilities ?健身房 户外游泳池? ?会议室 休闲区? 配套设施 32 雅诗阁广州 Facilities ? 儿童户外乐园 烧烤区 ? ? 乒乓球 高尔夫? 配套设施 33 雅诗阁广州 —— 服务与设施 34 马赛国际公寓 项 目 名 称 马赛国际公寓 项 目 位 置 天河黄埔大道潭村路平云路177号 开 发 商 广州珠江房地产开发中心有限公司 建筑指标 毛坯,带装修 占地面积:2,406㎡ 总建筑面积:38794㎡ 单层建筑面积:1087㎡ 外立面:楼体以玻璃幕墙为主,商务感强 产权年限:40年 绿化率: 30 % ;容积率: 8.3;车位 450 主 力 户 型 单身工作间:45-77㎡; 商务公寓:74-90㎡ 双用公寓:110-119㎡ 租 售 情 况 经营方式:出售; 销售状况:已售 价 格 信 息 均价:23000元/㎡ 物业费:2.5元/月/㎡ 开 盘 入 住 开盘:2019年12月24日 入住时间:2019年12月 概况 35 马赛国际公寓 外立面效果图 36 马赛国际公寓 楼宇户型分布图 37 马赛国际公寓 区位图 38 马赛国际公寓 商圈图 39 马赛国际公寓户型图 标准层平面图 序号 建筑面积㎡ 1 163 2 59 3 59 4 59 5 59 6 66 7 71 8 71 9 114 10 48 11 48 12 48 13 110 14 112 朝向 东北 朝东 朝东 朝东 朝东 东南 朝南 朝南 西南 朝西 朝西 朝西 西北 朝北 40 马赛国际公寓户型图 一居室 一室一厅一卫44.00 ㎡ 一室一厅一卫 66.00 ㎡ 41 马赛国际公寓户型图 两居室 两室两厅一卫 75㎡ 42 马赛国际公寓户型图 两居室 两室一厅一卫 43 马赛国际公寓硬件分析 1 2 建筑外立面 1、外立面灰色为主色调,商务感较强; 2、主入口简约大方。 44 马赛国际公寓硬件分析 1 2 售楼大厅 45 马赛国际公寓硬件分析 1 2 售楼大厅 1、售楼部灯饰及座椅; 2、楼梯间及墙壁装修。 46 马赛国际公寓硬件分析 样板房 左图为马赛国际公寓样 板房展示,该公寓以写 字楼为卖点(将公寓当 做写字楼来卖),样板 房展示的是服装设计公 司的办公场景。 47 马赛国际公寓 项目实调心得 优点分析: 缺点分析: 1、马赛国际公寓位于广州新城市CBD珠江新城, 1、一层商铺比较混乱;配套不足,马路旁易 毗邻琶洲会展中心,为集居住与商务功能于一体的 受烟尘噪音污染。; 酒店式投资型公寓。 2、马场附近有待开发,单纯的住宅式公寓比 2、该项目主打写字楼功能来卖,一方面可以规避 较难卖,市场有限; 马场附近公寓消费能力有限,另一方面可充分利用 项目开发商(珠江地产)已有的行业协会资源,中 小户型,适合小企业办公需求。 3、户型比较灵活,租住、办公两相宜。 48 合生广场 项 目 名 称 合生广场 项 目 位 置 海珠区广州大道南与叠景路交汇处(海珠区 政 府对面) 开 发 商 合生创展集团有限公司 建筑指标 总户数:1660 精装修 容 积 率:2.77;绿 化 率:30% 建筑面积:260000平方米 占地面积:65000平方米 主 力 户 型 单间43,46,53平米;二居103平米 租 售 情 况 经营方式:出售; 销售状况:在售 价 格 信 息 均价:26000元/平米 ;物业费:4.8元/月/㎡ 开盘入住 开盘时间:2019年10月01日 入住时间:2019年 产权年限:50年 概况 49 合生广场 概况 合生广场分南、北区两区,1-5层为10万平米购物广场,地下三层停车场(2000多个车位),626层为酒店式公寓与酒店式office。 南区商场将引进国际时尚潮流品牌、知名百货、大型超市、巨幕影院,以及高端餐饮、娱乐、 KTV、健身中心等;北区商场将规划成购书中心、文化用品、教育培训、文化休闲产业等。超大规 模,高端时尚的定位,必将引领海珠时尚消费潮流。 首期推出北区43-103m2酒店式商住空间,有酒店式公寓与酒店式office,,创新式产品,可自 由组合,宜居宜商。 50 合生广场项目工程进度 1 2 实景图 1、百货部分主体楼 2、对面文化休闲部分仍处在地基阶段 51 合生广场 区位图 合生广场是合生创展全国商业布 局广州地区商业综合体第一个项 目,位于新中轴线南段规划的行 政商业中心区域——广州大道南 商业走廊的中心;将与珠江新城、 琶洲会展构成经济金三角。 项目正对海珠区政府,加上 海珠区地税局和工商行政管理局 等重要政府机构林立,附近中大 商圈、府前路商圈、华南鞋贸汽 贸商圈环绕,项目未来的商贸、 政治、文化中心地位已经显现。 52 合生广场户型图 一居室 53 合生广场户型图 一居室 54 合生广场户型图 一居室 55 合生广场户型图 两居室 56 合生广场户型图 两居室 57 合生广场 1 规划图(沙盘) 2 3 1、大型百货、高端餐饮、巨幕影院 2、超大书城、娱乐休闲、名店商城、 酒店OFFICE 3、双向三车道 58 合生广场硬件分析 1 2 3 4 售楼大厅 1、接待台与休息区 2、户型模型展示区 3、电梯间(日立电梯) 4、品牌展示墙 59 合生广场硬件分析 1 工作样板间展示(平面图) 1、布局合理,功能划分明显,创意空间灵活 2、工作间及试衣间宽敞舒适,有利工作展示 3、浅滩区与选衣区独立成体,方便接待及选衣 4、模特区与整体隔离设置,更显私密和高档 60 合生广场硬件分析 1 工作样板间展示(实景图) 2 1、洽谈区 2、裁缝区 3 4 3、试衣区 4、选衣区 61 合生广场硬件分析 1 工作样板间展示(实景图) 2 室内橱柜 62 合生广场硬件分析 1 工作样板间展示(实景图) 2 3 1、洗衣机 2、厨房杂物柜 3、平面炉和抽油烟机 63 合生广场硬件分析 1 工作样板间展示(实景图) 2 1、卫生间 2、淋浴间 64 合生广场硬件分析 交楼标准(实景图) 65 合生广场硬件分析 交楼标准(实景图) 66 合生广场硬件分析 交楼标准(实景图) 67 合生广场 项目实调心得 优点分析: 1、合生广场位于海珠区广州大道南与叠景 路交界的项目。项目地处海珠区政商机构密 集的核心地带,周围有几大商圈环绕,地段 优势显著。 2、该项目主打写字楼卖点,周边中大布匹 商圈,长江纺织城,有着广阔的中小企业办 公需求。 缺点分析: 1、周边环境较为嘈杂,人流复杂, 治安一般, 适合投资; 2、广场写字楼下面是针机市场,市 场内交通较拥挤,卫生环境方面有欠 缺; 68 颐和四季公馆 项 目 名 称 颐和四季公馆 项 目 位 置 天寿路和广园快速路交界处 开 发 商 广州颐和集团有限公司 建筑指标 建筑面积:111658平方米 占地面积:13157平方米 绿地率30%;容 积 率:8.48 户数:总共 127 户 主 力 户 型 一居30-50㎡;二居至五居90-188㎡ 租 售 情 况 经营方式:出售; 销售状况:已售 价 格 信 息 均价 :2.3万元/㎡;物业费:3.80元/月/㎡ 开盘入住 开盘时间:2019年04月01日 入住时间:2019年06月 产权年限:70年 概况 69 颐和四季公馆 规划图 70 颐和四季公馆 区位图 71 颐和四季公馆 效果图 72 颐和四季公馆户型图 一居室 1室1厅1卫 ,50㎡ 1室1厅1卫 ,47㎡ 1室1厅1卫 ,69㎡ 73 颐和四季公馆户型图 1室1厅1卫 ,42㎡ 一 室 一 厅 一 卫 ㎡ 53 一居室 74 颐和四季公馆户型图 一居室 1室1厅1卫 ,53㎡ 1室1厅1卫 ,39㎡ 75 颐和四季公馆户型图 两居室 2室2厅1卫 , 98.84 ㎡ 一室两厅一卫117 ㎡ 76 颐和四季公馆户型图 两居室 2室2厅1卫 , 109㎡ 2室2厅1卫 , 142 ㎡ 77 颐和四季公馆硬件分析 1 2 建筑外观 1、工程在建,目前项目已经售完, 预计2019年6月交楼 2、项目周边主干道路 78 颐和四季公馆硬件分析 1 2 3 售楼大厅 1、项目沙盘 2、售楼大厅 3、洽谈区 79 颐和四季公馆硬件分析 1 2 餐厅(B2-1) 1、入户门 2、餐桌 80 颐和四季公馆硬件分析 1 2 客厅(B2-1) 1、客厅电视机 2、客厅沙发 81 颐和四季公馆硬件分析 1 2 卧室(B2-1) 3 1、卧室飘窗 2、卧室大床 3、卧室家私 82 颐和四季公馆硬件分析 浴室(B2-1) 1 2 1、ToTo 牌卫浴 2、石材饰面 83 颐和四季公馆硬件分析 厨房(B2-1) 84 颐和四季公馆 项目实调心得 实调心得: 1、位于天河北板块,生活配套丰富;但项目与广园路高架入口相当靠近, 易受噪音及尘土影响;该盘比较适合作投资用途。 2、纯五星级酒店公寓,带租约发售,3年委托经营,由酒店管理集团统 一管理,有助于吸引投资。 3、家电家私配套齐全,可拎包入住,方便出租。 4、部分39㎡小户型,不限购,总价较低,适合吸引中小投资者。 85 正佳万豪商务公寓 概况 项目位置: 开发商 租售情况: 价格信息: 户型面积: 装 修: 开盘入住: 楼层分布 其 他: 天河路208号 广州市正佳企业有限公司 在售-商业 均价:45000元/㎡ 物业费:7元/月/㎡ 58-150平米的一至三房(主推60-70平方米单间) 6500元/㎡标准装修 开盘时间:200912 入住时间:2019-12 1-7层:商业店铺 和休闲设施 8层和24层中空消 防层 25-41层:正佳 9-23层:万豪酒店 万豪金殿(公寓 部分) 容积率:35.27 绿化率:30% 总户数:368 产权年限:50年 车位数:1500个 建筑面积:84892㎡ 占地面积:2407㎡ 物业公司:第 一太平戴维斯 86 正佳万豪商务公寓 外立面 87 正佳万豪商务公寓 正佳万豪金殿处于天 河区核心区域,正对天河 体育中心,右连正佳广场, 左邻绿化广场、天河城广 场,后面是天河南一带的 商业街。 区位 88 正佳万豪商务公寓 平面图 层 、 层 、 层 、 层 另 带 花 园 89 27 30 33 36 正佳万豪商务公寓 可售公寓共有368套,每一层27 个户型,单位面积在61-200平方米之 间,产品是层高4.6米的小复式。 正佳万豪金殿目前在售58-150 ㎡的Loft式酒店公寓,以一房和三 房为主,主推60-70平方米单间。 73.25 平方米 朝向:正西 户型 90 正佳万豪商务公寓 可售公寓共有368套,每一层27 个户型,单位面积在61-200平方米之 间,产品是层高4.6米的小复式。 正佳万豪金殿目前在售58-150 ㎡的Loft式酒店公寓,以一房和三 房为主,主推60-70平方米单间。 58.30 平方米 朝向:正南 户型 91 正佳万豪商务公寓 可售公寓共有368套,每一层27 个户型,单位面积在61-200平方米之 间,产品是层高4.6米的小复式。 正佳万豪金殿目前在售58-150 ㎡的Loft式酒店公寓,以一房和三 房为主,主推60-70平方米单间。 67.83 平方米 朝向:正东 户型 92 正佳万豪商务公寓 可售公寓共有368套,每一层27 个户型,单位面积在61-200平方米之 间,产品是层高4.6米的小复式。 正佳万豪金殿目前在售58-150 ㎡的Loft式酒店公寓,以一房和三 房为主,主推60-70平方米单间。 86.90 平方米 朝向:正东 户型 93 正佳万豪商务公寓 可售公寓共有368套,每一层27 个户型,单位面积在61-200平方米之 间,产品是层高4.6米的小复式。 正佳万豪金殿目前在售58-150 ㎡的Loft式酒店公寓,以一房和三 房为主,主推60-70平方米单间。 67.14平方米 朝向:东北 户型 94 正佳万豪商务公寓硬件分析 1 2 售楼大厅 售楼部设在正佳广场内,人流量较大,目前项目已经售 罄,只剩少量单位。 95 正佳万豪商务公寓硬件分析 1 2 卧室 1、卧室梳妆台,由于采用复式设计,二层卧 室层高较低,给人感觉稍显压抑。 2、大床 96 正佳万豪商务公寓硬件分析 1 2 客厅 1、客厅实景图片,复式设计具有较好的性 价比,实用率接近100%,客厅空间感较强, 通透宽敞。 2、客厅效果图 97 正佳万豪商务公寓硬件分析 1 2 家私 1、梳妆台 2、衣柜 98 正佳万豪商务公寓硬件分析 1 厨房 厨房配有洗 衣机、煮食 炉、微波炉、 抽油烟机等 厨房用品以 及吧台。 99 正佳万豪商务公寓 项目实调心得 优点分析: 1、正佳万豪金殿项目依托正佳广场,楼下即为购物中 心,地段十分优越,交通十分便利,周边商业配套设施 无可挑剔,具有很大的投资潜力。 2、除去地段这一重要卖点外,复式设计,100%实用率 亦是吸引投资者的主要方面。 3、4.65米层高,首层4.3米,客厅挑高设计,空间感较 强,通透明亮,缺点是二层层高较低,比较压抑。 4、家电家私配套齐全,可拎包入住,方便出租。 5、在住宅限购的条件下,酒店式公寓不限购,却有着 优于住宅的投资价值,因此项目3月份推出,半月时间 即售罄。 缺点分析: 1、正佳万豪金殿位于天河闹市区,车流量、 人流量均比较多,日常的生活难免会有些 嘈杂; 2、楼盘均价过高(均价48000每平米); 3、复式二层层高较低(2.1米),部分户 型有黑厕现象; 100 达镖国际商务公寓 项目名称: 达镖国际商务公寓 项目位置 海珠区江南大道南362号 开发商 广州江南房产有限公司 租售情况 售罄 价格信息 均价25000元/平米 4.8元/月/平方米 户型面积 装修 开盘入住 楼层 一居至二居40-66平方米 精装修 开盘时间: 2009年11月 3000元/㎡ 入住时间:2019年05月 地下3层、地上51层,总建筑高度208米 其他 建筑面积:115402㎡ 占地面积:10603㎡ 停车位:500个 物业公司: 第一太平戴维斯 概况 101 达镖国际商务公寓 达镖国际中心位于广州 市海珠区江南大道与昌岗路 交汇处。地铁2号线号线 交汇点昌岗站,罕有的双地 铁上盖物业,完善的道路系 统与轨道交通为项目构筑四 通八达的立体交通网络,在 地理上极具战略优势。 区位图 102 达镖国际商务公寓 规划图 103 达镖国际商务公寓 户型图 104 达镖国际商务公寓户型图 A户型 A户型单位南向 , 42.92-47.83 ㎡ 105 达镖国际商务公寓户型图 B户型 B户型单位南、北向 , 44.63 ㎡ 106 达镖国际商务公寓户型图 C户型 C户型单位东西向 , 61.19-68.23㎡ ㎡ 107 达镖国际商务公寓硬件分析 外立面 采用LOW-E隔热玻璃幕墙 及铝板幕墙等材料 108 达镖国际商务公寓硬件分析 1 2 0 售楼大厅 1、卧室、客厅 2、天花 109 达镖国际商务公寓硬件分析 国际名牌抽油烟机 电磁炉 高级橱柜组合 配不锈钢洗涤盆 连弗兰卡水龙头 厨房 110 达镖国际商务公寓硬件分析 卫生间 科勒高级水龙头、座厕及洗面盆,并装置清镜、排气扇、厕纸盒、毛巾挂架及防水插座 111 财富世纪广场 项目位置: 广州市珠江新城海安路13号 开发商: 越秀地产 租售情况: 在售(精装修) 价格信息: 33000元/㎡ 物业费5元/月/平方米 户型面积: 一居68㎡-115㎡ 二居117㎡-127㎡ 开盘时间: 开盘入住: 2019年09月04日 入住时间: 2019年06月 地下三层,1-3层为商业裙楼,A1栋写字楼 楼层状况 塔楼为4—35层,A2栋公寓塔楼为4-28层 公寓部分: 公寓6层以上均有阳台 3.1米层高 其 他: 物业公司:越秀仲 建筑面积:106766㎡ 量联行物业管理有 占地面积:11156㎡ 限公司 概况 112 财富世纪广场 财富世纪广场(D3-7地块) 位于珠江新城东区,东临20米宽 的南安路,南临20米宽的海业路, 周边辐射三大商圈,即天河IT商 圈、琶洲会展商圈、文化创意商 圈。 离地铁五号线等公交线路途径项目附近的 冼村站和石牌村站。 区位图 113 财富世纪广场 财富世纪广场(D3-7地块) 位于珠江新城东区,东临20米宽 的南安路,南临20米宽的海业路, 周边辐射三大商圈,即天河IT商 圈、琶洲会展商圈、文化创意商 圈。 周边商圈 114 财富世纪广场户型图 一居室 115 财富世纪广场户型图 两居室 116 财富世纪广场样板房 1 2 0 A2栋I户型 1、卧室 2、客厅—松下空调、品牌电视等、 索菲亚整体衣柜等营造舒适生活感 受,拎包即可入住 117 财富世纪广场样板房 1 2 0 A2栋I户型 1、厨房—配有西门子冰箱、电磁炉、干 洗衣机等 2、卫浴 118 调研小结 项目总结 区域分布: 新增公寓项目以天河区为主,海珠区亦有少量新增项目,如达镖国际、合生广场 所售面积: 40—70平方小户型较受市场欢迎,多以一居室、两居室为主力户型 户型特点: 较住宅未有太大突破,新增公寓更加注重房间采光,如朱美拉公寓;复式设计由于比较高的实用率 较受欢迎,如正佳万豪商务公寓 价格信息: 位于天河CBD项目均价30000—35000,每平米之间,如朱美拉、正佳、财富世纪广场;而其他位置 如海珠区酒店式公寓项目约在25000每平米左右,如达镖国际、合生广场项目 装修状况: 多以精装修为主,配备基本的家私用品以及厨卫用品,以商务办公为主的公寓会提供毛坯交付或者 选择带装修,如马赛国际公寓 租售情况: 就所调研项目来看,酒店式公寓项目多以出售为主,除雅诗阁为只租不售服务型公寓。由于不限购 的优势,目前销售比较乐观,但是出租情况可能存在一定空置率。 物业管理费用: 较高的物业管理费用如正佳万豪达7元/平方/月,其次为4.8元/平方/月,如合生广场、达镖国际;马 赛国际以及颐和四季公馆物业费用在2.5元左右。 用地属性 多以商业用地属性为主,产权年限为40年或者50年;少数为住宅用地属性,产权70年,如朱美拉公 寓、颐和四季公馆。 119 调研小结 对比分析 ? 广州市公寓物业主要是近年当地房地产住宅市场快速发展的衍生物,即住宅类物业推行 “公寓化”。主要是将住宅中单元面积较小,物业档次较高,引入较高质素管理公司的产 品包装或开发成普通公寓类住宅物业,产品类型单一。同北京上海等城市相比较,广州酒 店式公寓的市场状况相对落后,同时作为中国国际大城市也有很大的市场空间,市场的空 白点也是我们的发展机遇。 北京 上海 深圳 广州 经营方式 主要房型 面积 主要客源 类型 长租、短租、 日租多种方式 一房至二房; 50-100㎡为主 长租:外籍、高管 日租:会议、商务 长租、短租、日租 多种方式 二房至三房;70120㎡为主 长租:外籍、高管 日租:会议、商务 长租、短租、 日租多种方式 长租多、 短租日租少 一房至三房; 26-90㎡为主 市场规模小,未形成 主力户型,项目各异, 房型跨度30-200㎡ 长租:外籍、高管、港澳; 长租:日韩、外籍、 日租:旅游、商务 商务 租金范围 12-55/㎡美元之间 20-40/㎡美元左右 高档:1-1.5万元/月 20-30美元为主 为主 中档:5000-6000元/月 地段: CBD、领事区、 专业市场区 浦东、浦西中央商 福田、罗湖CBD商务区 务区CBD 高档:1-2万元/月 中档:0.6-1万元/月 低档:0.3-0.6万元/月 珠江新城CBD、 天河北商务区 120 谢谢 Thank you timesgroup银商棋牌 银商棋牌app 银商棋牌手机版官网 银商棋牌游戏大厅 银商棋牌官方下载 银商棋牌安卓免费下载 银商棋牌手机版 银商棋牌大全下载安装 银商棋牌手机免费下载 银商棋牌官网免费下载 手机版银商棋牌 银商棋牌安卓版下载安装 银商棋牌官方正版下载 银商棋牌app官网下载 银商棋牌安卓版 银商棋牌app最新版 银商棋牌旧版本 银商棋牌官网ios 银商棋牌我下载过的 银商棋牌官方最新 银商棋牌安卓 银商棋牌每个版本 银商棋牌下载app 银商棋牌手游官网下载 老版银商棋牌下载app 银商棋牌真人下载 银商棋牌软件大全 银商棋牌ios下载 银商棋牌ios苹果版 银商棋牌官网下载 银商棋牌下载老版本 最新版银商棋牌 银商棋牌二维码 老版银商棋牌 银商棋牌推荐 银商棋牌苹果版官方下载 银商棋牌苹果手机版下载安装 银商棋牌手机版 银商棋牌怎么下载

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